Механизм комплексного развития территорий

Комплексное развитие территорий (далее – КРТ) – новый механизм градостроительной политики нацеленный на обновление городской среды за счет более эффективного использование бывших промышленных зон и иных «проблемных» территорий столицы.

КРТ включает в себя снос аварийного и ветхого жилья или промышленных объектов для строительства новых жилых и нежилых зданий с развитием всех видов инфраструктуры, комплексным благоустройством территории.

Процедура КРТ для конкретной территории закрепляется на основании договора, заключаемого между уполномоченным органом власти и застройщиком (инвестором). Этот договор — ключевой юридический инструмент, который фиксирует обязанности, сроки и условия реализации проекта развития территории.

Актуальная информация по программам КРТ в городе Москве

Виды комплексного развития территорий

Процесс КРТ регулируется главой 10 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Указанная глава введена в кодекс Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ, а в Москве вопросы реновации и КРТ регулируются Государственной программой г. Москвы «Градостроительная политика» (ППМ от 29.03.2022 № 483-ПП «О внесении изменения в постановление Правительства Москвы от 3 октября 2011 г. № 460-ПП»). ГрК РФ выделяет несколько видов КРТ (ст. 65 ГрК РФ) со своей спецификой:

— Комплексное развитие застроенной территории Суть данных видов развития заключается в том, что реализация проекта осуществляется на территориях, где уже существует застройка (жилая или нежилая) через ее снос и строительство новых объектов.

— Комплексное развитие за счет обновление жилого фонда, инженерной инфраструктуры и улично-дорожной сети, улучшение качества городской среды. Применяется при ветхом и аварийном жилье, низкой плотности застройки, для реновации промзон и бывших территорий предприятий путем частичного сноса, застройки новых объектов и реконструкции инженерной инфраструктуры.

— Комплексное развитие незастроенной территории , осуществляется за счет освоения пустующих или слабо освоенных участков, находящихся в пределах городской черты. Используется для формирование новых городских районов с нуля — с продуманной планировкой, инфраструктурой, социальными объектами. Применяется при расширении города, для привлечения инвестиций, при нехватке жилого фонда и социальной инфраструктуры.

— Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей допускается по предложению собственников участков или зданий, при этом собственники могут объединиться для совместной реализации проекта реконструкции или строительства.

Применяется, если у собственников есть ресурсы и желание трансформировать территорию без привлечения внешнего инвестора, для объединения интересов малого и среднего бизнеса.

При этом основные условия запуска реализации механизма для любого вида КРТ :

— наличие основания для включения территории в КРТ (аварийное, ветхое или морально устаревшее жилье, неэффективно используемая земля, низкие технико-экономические показатели существующей застройки);
— наличие утвержденной документации по планировке территории (ППТ);
— экономическая целесообразность (КРТ возможно только при наличии источников финансирования бюджетного или средств инвестора, который обязан обеспечить развитие в комплексе: не только жилье, но и школы, детсады, благоустройство, гарантии переселения жителей или компенсаций за изымаемую недвижимость);
— юридически оформленное решение по территории о КРТ;
— участие застройщика (через конкурс (торги) либо по заявке, если он — инициатор КРТ).

Принятие решение о КРТ

Решение о КРТ принимается только органами власти в зависимости от того, к чьей компетенции относится соответствующая территория (статья 66 ГрК РФ). Решение о реализации КРТ в Москве принимается только правительством Москвы, но в исключительных случаях Правительство РФ если:

• — земля и иные объекты недвижимости, располагающиеся на территории КРТ, находятся исключительно в федеральной собственности;
• — для реализации проекта привлекаются средства федерального бюджета;
• — проект будет реализовываться юрлицом, избранным Российской Федерацией.

Решение Правительства РФ должно быть согласовано с российским субъектом, на территории которого будут реализовывать проект. Порядок принятия решения и его согласования с субъектом утвержден Постановлением Правительства РФ от 14.07.2021 № 1184.

Подробную информацию о проектах КРТ, реализуемых в Москве, можно получить на сайте «Московская программа комплексного развития территорий» (krt.mos.ru).

Решение о реализации КРТ оформляется в виде постановления или распоряжения. Оно содержит юридически значимую информацию, необходимую для начала реализации проекта, в том числе:

• — общие сведения (основание для принятия решения, сведения об уполномоченном органе, принявшем решение, ссылка на нормативные документы);
• — описание территории (границы территории, подлежащей КРТ, площадь, перечень находящихся в границах КРТ объектов недвижимости и земельных участков);
• — порядок реализации (этапы и сроки реализации КРТ, сведения о разработке и утверждении ППТ, уполномоченные лица и организации, ответственные за координацию и контроль);
• — параметры и цели КРТ (цель развития, основные технико-экономические показатели (предельные этажности, плотность застройки, доля жилой и коммерческой недвижимости).
• — иные сведения, определенные Правительством РФ или высшим исполнительным органом субъекта РФ.

Какие земельные участки могут попасть в зону КРТ

В зону КРТ могут попасть различные земельные участки, соответствующие целям и условиям программ Градостроительная политики Москвы . Основные критерии — необходимость градостроительного преобразования (устаревшая застройка, неэффективное использование, аварийное состояние). Исходя из специфики можно выделить следующие группы территорий имеющих риск включения в КРТ

1. Территории города (договора аренды заключены с городом Москвой)

• — участки с устаревшими домами, аварийными домами, подлежащими сносу;
• — промышленные зоны, утрачивающие свое значение или подлежащие реновации;
• — земли с неиспользуемыми или заброшенными объектами;
• — участки, находящиеся в собственности города или субъекта РФ, могут передаваться под КРТ по решению властей. В случае общественная назначения застройки, требующая обновления (школы, детсады, старые здания соцкультбыта).

2. Частные земли (земля находящаяся в собственности юридических или физических лиц на территории г Москвы). Участки с частной собственностью могут быть включены в КРТ:

• — при согласии собственников;
• — по решению властей, если участок используется неэффективно или нарушает градостроительные регламенты (возможно только при соблюдении законных процедур и компенсации).

3. Территории существующих промышленных и складских зон в Москве.

• — Включаются в КРТ как территории преобразования, особенно если заводы и склады выведены из эксплуатации или мешают развитию города.

Наша компания оказывает услуги по подготовке и разработке документов необходимых для рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в адрес Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы (Департамента градостроительной политики города Москвы).